Regjeringen har den 31. mars 2009 vedtatt nye regler for verdsettelse av næringseiendom for skatteformål. Alle som eier utleid næringseiendom blir berørt av de nye reglene. Det blir store endringer i verdsettelsen, noe som gir betydelige økninger i skattebelastningen i de aller fleste tilfeller. Det er særlig eiendommer i grisgrendte strøk som blir hardest rammet.

Reglene får virkning allerede for inntektsåret 2008. Dette betyr utfordringer og risiko for feil hvis man ikke er oppdatert på de nye reglene ved utfylling av selvangivelsen for 2008.

De nye reglene innebærer at alle næringseiendommer som leies ut får en formuesverdi på 40 prosent av den kapitaliserte utleieverdien. Utleieverdien beregnes ved å ta utgangspunkt i brutto leieinntekter minus eierkostnader på 10 prosent. Utleieverdien skal kapitaliseres med en kalkulasjonsrente tilsvarende renten på tiårige statsobligasjoner pluss 5 prosent. I henhold til forskrift fra Finansdepartementet er renten fastsatt til 9,5 % for 2008.

Selv om leienivået som skal legges til grunn for verdsettelsen er forskjellig i forhold til hvor eiendommene befinner seg, vil endringene ramme hardest utenfor byene. Grunnen er at dagens ligningsverdi ofte er satt relativt sett langt lavere i grisgrendte strøk enn i bynære områder. Det er dessuten samme modell og samme kalkulasjonsrente for alle typer næringseiendom alle steder i landet. Det kan derfor bli en mangedobling av verdien for skatteformål for mange eiendomsbesittere.

I tillegg til skatteskjerpelsen omtalt ovenfor har myndighetene også strammet inn på skatt på gevinst ved salg av aksjer fra et aksjeselskap. Dette får betydning hvis man har eget aksjeselskap for hver eiendom og selger en eiendom ved å selge aksjene. Mens det etter skattereformen i 2004 var skattefritt å selge aksjer fra et aksjeselskap, skal det fra 7. oktober 2008 beregnes skatt av 3 % av gevinsten. Det vil si at skattebelastningen blir 28 % av 3 % av gevinsten. Ved en gevinst på 1 million kr vil skattebelastningen altså bli 8.400 kr.

Ved tap på salg av aksjer får man ikke tilsvarende fradrag. Dette er et brudd på det såkalte symmetriprinsippet i skatteretten som innebærer at man normalt får tapsfradrag ved tap i de tilfellene man får inntektsbeskatning ved gevinst.

Dersom du har spørsmål ta gjerne kontakt med advokat Hans Rugset på rugset@bd.no eller telefon 92 66 44 70.