Oslo byrett avsa 28. mai dom i en sak mellom Oslo kommune og Fossum Terrasse borettslag som vil få stor betydning for mange borettslag. Oslo kommune har ikke påanket dommen slik at dommen er endelig. Dommen gjelder hvilke rutiner kommunene må følge ved fremleie av leiligheter kommunene kjøper i borettslag.
De fleste borettslag har en boligmasse sammensatt av alle aldre, nasjonaliteter og alle familiesammensetninger. Det er ikke lett for styret å ivareta alle oppgaver. Det er derfor viktig at reglene for forvaltning av borettslaget er enkle, klare, oversiktelige og forutsigelige. Borettslaget har et sterkt og meget rimelig behov for forutberegnelighet og kontroll med hensyn til hvem som bebor de enkelte leilighetene og at beboerne er kjent med og aksepterer de regler for opptreden som borettslaget har vedtatt.
En kommune kan sammen med bestemte andre juridiske personer (bl.a. stat, fylkeskommune og boligstiftelser) erverve inntil 10% av leilighetene i borettslag og eierseksjonssameier. Denne retten henger sammen med at kommunene etter lov om sosial omsorg plikter å skaffe leiligheter til vanskeligstilte personer. Retten kan ikke innskrenkes ved vedtektsendringer. Utnytter Oslo kommune sin mulighet fullt ut i Fossum Terrasse borettslag kan kommunen erverve inntil 46 leiligheter.
I disse tilfeller har borettslaget behov for ekstra gode spilleregler. Oslo kommune kjøper jo nettopp leilighetene for fremleie. Misligholder fremleietakeren sine forpliktelser har borettslaget svært begrensede muligheter for å kreve fremleietakeren tvangsfraveket (kastet ut). Det er i realiteten andelseieren; kommunen, som har rettighetene til dette. Det har imidlertid vist seg i praksis at det ikke er så lett for borettslagets styre å få overbevist kommunen om at fremleietakeren misligholder og at fremleietakeren må ut. I tillegg holder ikke kommunen tilstrekkelig tempo i behandlingen av slike saker. En rapport Norges byggforskningsinstitutt nettopp har utarbeidet om denne 10%-regelen viser at kommunene ikke i tilstrekkelig grad ivaretar sine forpliktelser som andelseier i borettslag og seksjonseier i eierseksjonssameier.
Søksmålet i saken mellom Oslo kommune og Fossum Terrasse borettslag gjaldt nettopp hvilke rutiner Oslo kommune plikter å følge ved fremutleie av leilighetene. De samme spørsmål får anvendelse ved utleie av leiligheter i eierseksjonssameier.
Oslo kommune har hatt som fast praksis å la fremleietakeren flytte inn i leiligheten før fremleieforholdet er godkjent av borettslaget. Kommunen har sendt søknad om godkjennelse til borettslaget samtidig som fremleietakeren flytter inn i leiligheten.
Dette har som beskrevet ovenfor skapt store problemer dersom styret i borettslaget ikke kan godkjenne fremleietakeren.
I tillegg kommer at borettslaget ikke har fått tilstrekkelig grunnlag for å vurdere om fremleietakeren kan godkjennes. I søknaden om fremleie oppgir Oslo kommune bare fremleietakerens navn, fødselsdato, tidligere adresse og antall medlemmer i husstanden. I tillegg gis opplysninger om dyrehold i den utstrekning fremleietakeren selv har gitt opplysninger om dette. I et tilfelle ble det gitt opplysninger om at fremleietakeren hadde en hund. Søknad om dispensasjon fra forbud mot dyrehold ble innvilget med grunnlag i dette. Etter innflytting viste det seg at fremleietakeren hadde 8 katter og 4 store hunder.
Fossum Terrasse borettslag så seg lei på denne praksisen og nektet å godkjenne Oslo kommune som andelseier etter at Oslo kommune hadde kjøpt en leilighet. Oslo kommune hadde allerede på dette tidspunkt ervervet flere andre leiligheter i borettslaget. Grunnen til at kjøpet av andelen i borettslaget ble nektet godkjent var nettopp at Oslo kommune ikke ventet med å la fremleietakerne flytte inn til søknad om godkjenning var behandlet av styret i borettslaget. I tillegg krevet borettslaget at Oslo kommune skulle overgi tilstrekkelige opplysninger om fremleietakeren og sørge for at fremleietakeren ved uttrykkelig erklæring påtar seg å følge bestemmelsene som er inntatt i borettslagets vedtekter, leiekontrakt og husordensregler for oppførsel og opptreden i borettslaget.
Fossum Terrasse borettslag vant saken med saksomkostninger. Oslo byrett ga Fossum Terrasse borettslag medhold i sine synspunkter. Byrettens synspunkter er riktige og svært viktige for behandlingen av denne type saker.
Borettslagsloven §16 foreskriver at den som erverver en andel må godkjennes av styret for at ervervet skal bli gyldig. Styret kan bare nekte godkjenning når det foreligger saklig grunn til det.
Oslo byrett fastslo at borettslagets nektelse med grunnlag i at Oslo kommune lot fremleietakerne flytte inn før godkjennelse forelå var saklig grunn til å nekte Oslo kommune i å bli andelseier. Fossum Terrasse borettslag kunne nekte Oslo kommune å kjøpe leiligheter i borettslaget så lenge kommunen ikke erklærte at de var villige til å følge de reglene for god opptreden som gjaldt i borettslaget. En av de spillereglene var altså at kommunene ikke kunne la fremleietakere flytte inn i de leielighetene de kjøpte før styret hadde behandlet og avgjort søknad om godkjennelse av den enkelte fremleietaker.
Dommen er etter mitt skjønn i samsvar med de øvrige rettskilder på området. Det resultatet byretten kom til må følge av uttalelser i forarbeidene til lov om kommunal rett til erverv av andeler og seksjoner og rettspraksis. I tillegg har vi fått fastslått i rettspraksis at mangel på forutgående søknad om fremleie er å anse som vesentlig mislighold som gir rett til heving av avtalen med andelseieren.
Borettslagsloven §34 a fastslår at et borettslag kan nekte å fremleie boligen dersom det er forhold ved fremleietakeren som gir saklig grunn til nektelse. I de fleste borettslag er dette også vedtektsfestet. Oslo byrett fastslår at denne bestemmelse skal tolkes slik at borettslagets vedtak om å godkjenne eller nekte fremleie må foreligge før fremleietakeren flytter inn i leiligheten. Det spiller ingen rolle at nektelse sjelden forekommer eller at risikoen for å oppdage et nektelsesgrunnlag er liten.
Oslo byrett fastslår at Oslo kommunes saksbehandling er lovstridig. Det heter i dommen:
”Etter rettens syn avskjærer Oslo kommune ved sin fremgangsmåte borettslaget fra å foreta en realitetsprøvelse i forhold til borettslagsloven §34 a annet ledd. I realiteten er borettslaget henvist til å godta den fremleietaker som Oslo kommune velger. Nektelsesretten blir derved illusorisk.”
For borettslaget er det minst like viktig at styret får tilstrekkelige opplysninger til å avgjøre spørsmålet om godkjennelse av fremleietaker. Fossum Terrasse borettslag har derfor holdt fast på både at kommunen skal gi tilstrekkelige opplysninger om fremleietakeren og at fremleietakeren skal møte for representanter for borettslagets styre. I sin partsforklaring fremhevet borettslagets styreleder Jan Erik Evanger at dette var nødvendig for at borettslaget kan forsikre seg om at de gitte opplysningene er riktige og fullstendige, samtidig som borettslaget får anledning til å redegjøre for de regler for god opptreden som gjelder i borettslaget.
Det er ikke tilstrekkelig at de fleste av bestemmelsene i hovedleiekontrakten mellom borettslaget og kommunene som andelseier er gjengitt i fremleiekontrakten eller at borettslagets husordensregler vedlegges fremleiekontrakten. Borettslaget mangler fortsatt garantien for at fremleietakeren faktisk har gjennomgått bestemmelsene og derfor vet hva han erklærer å ville rette seg etter.
Oslo byrett fremhevet i sine premisser at Oslo kommune ikke hadde klart å sannsynliggjøre at den informasjon som Oslo kommune gir før fremleiekontrakt inngås er tilstrekkelig til at ikke borettslagets styre hadde et reelt behov for å avholde et slikt møte med fremleietakeren. Oslo kommune opplyste at de ikke kontrollerte og heller ikke hadde mulighet til å kontrollere om de opplysninger fremleietakeren ga var korrekte. Oslo byrett ville heller ikke akseptere kommunens synspunkt om at fremleietakeren ikke kunne møte alene og at representanter fra Oslo kommune ikke hadde anledning til å stille på slike møter. Fremleietakeren kan selv stille på slike møter. Om dette møtet skriver byretten:
”På dette møtet gjennomgås det sentrale innhold i skrevne og uskrevne regler for adferd som gjelder for beboere i borettslaget. Borettslaget ønsker ved dette å forsikre seg om at reglene er kjent for fremleietakeren. Samtidig kan styret danne seg et inntrykk av fremleietakeren og stille spørsmål som har relevans for vurderingen av om saklig grunn til å nekte fremleie foreligger. I forarbeidene til endringen av borettslagsloven §13 uttaler departementet at de juridiske personene som fremleier leiligheten må sørge for at fremleietakerne oppfyller de pliktene som gjelder. Det vises til Ot.prp. nr. 69 (1997-98) side 5. Forhold som kan gi saklig grunn til å nekte fremleie er at fremleietakeren har vist seg uskikket som beboer. Som eksempel trekkes frem at personene tidligere er kastet ut på grunn av husbråk. Etter rettens syn kan slike forhold avdekkes ved den relativt grundige saksbehandlingen som borettslaget legger opp til.”
Retten forutsetter at styrets saksbehandling er rask. I Fossum Terrasse borettslag vil et slikt møte kunne avholdes i løpet av ca. 10 dager og vedtak treffes umiddelbart etter dette. Dette forutsetter selvfølgelig at fremleietaker faktisk stiller opp på møtet.
Oslo byrett oppsummerer sine synspunkter til dette slik:
”På grunnlag av det som er sagt ovenfor finner retten at Fossum Terrasse borettslag har en klar rett til å kreve at fremleietakeren møter for borettslagets styre før innflytting kan skje. Denne retten er nødvendig for å sikre en forsvarlig saksbehandling før vedtak om nektelse eller godkjennelse av fremleietakeren.”
Oslo byrett drøfter dessverre ikke nærmere hvilke krav borettslaget kan stille til de opplysninger kommunen må gi før styret må behandle spørsmålet. På vegne av borettslaget anførte jeg at borettslaget kan kreve alle opplysninger som Oslo kommune har og som de forstår eller burde forstå er av betydning for avgjørelsen. Dette er også fastslått i juridisk teori. Jeg hevdet at dette må gjelde uavhengig av om de aktuelle opplysningene er undergitt taushetsplikt etter sosialtjenesteloven §8-8. Det gjelder for eksempel om personen har avvikende adferd eller opplysninger om psykososiale forhold. Det er lytt i de fleste borettslag og mange bor tett sammen. Det er ikke sikkert at vedkommende er egnet til å bo i det aktuelle borettslaget.
Retten tok ikke stilling til dette, men så lenge borettslaget har anledning til å møte fremleietakeren på forhånd og stille alle relevante spørsmål er ikke mangelfulle opplysninger i søknaden så avgjørende. Oslo kommune fikk i det minste ikke aksept for sin påstand om at fremleietakerne var så ressurssvake og vanskeligstilte at de ikke er i stand til å stille opp på et møte med representanter for borettslagets styre.
Denne dommen har betydning for alle andre borettslag hvor kommunen benytter sin rett til å kjøpe leiligheter. Den fastslår hvilke rutiner Oslo byrett skal følge ved fremleie av leilighetene. Følges ikke disse rutiner kan borettslaget påberope seg de mangelfulle rutinene som vesentlig mislighold av kommunens forpliktelser som andelseier og både nekte å godkjenne Oslo kommune som andelseier og nekte Oslo kommune ytterligere kjøp av leiligheter. Jeg har forstått det slik at Oslo kommune ønsker å rette seg etter dommens vurderinger og resultat. Det er bra, men det gjenstår å se om Oslo kommune klarer å følge det opp i praksis.