I mange tilfeller ønsker sameiere i eierseksjonssameier å innfri sin andel av rehabiliteringslån eller andre felleslån som sameiet har opptatt. Jeg kjenner til flere tilfeller hvor sameiets styre har akseptert slik nedbetaling. I alle tilfeller har det skjedd uten at man har foretatt noen vurdering av om det er juridisk adgang til å foreta slik nedbetaling. Er det det?
For så vidt det gjelder eierseksjonssameier er spørsmålene sparsomt behandlet i rettspraksis og juridisk teori. Jeg har ikke sett noen domstolsavgjørelser om dette og eierseksjonsloven har ingen regler som direkte regulerer spørsmålene. Vurderingene i artikkelen er derfor i stor utstrekning basert på mitt erfaringsskjønn.
1. Kostnader med betjening av felleslån er fellesutgifter
Kostnader med betjening av et felleslån er en fellesutgift og kostnadene inngår som en del av de samlede fellesutgifter. Spørsmål om rett til nedbetaling av lån må derfor avgjøres etter en vurdering av reglene som gjelder for betaling av fellesutgifter i et eierseksjonssameie.
Det at kostnadene er fellsutgifter, det vil si en del av et krav sameiet har mot den enkelte sameier, må også innebære at en sameier ikke kan foreta innfrielse direkte overfor kreditor, men må innbetale til sameiet som eventuelt skal innbetale beløpet til kreditor.
2. Krav om samtykke fra kreditor
Krav om nedbetaling av en sameiers andel av fellesutgifter bygger ofte på feil kunnskap om heftelsesformen i sameier. Det fremgår av eierseksjonsloven §24 at den enkelte sameier hefter i forhold til sin sameiebrøk for felles ansvar og forpliktelser. Ansvaret er proratarisk, det vil si at den enkelte bare hefter for sin egen del - ikke for de andres deler. Hver sameier er altså ansvarlig for sin forholdsmessige del av et felleslån.
Bestemmelsene om dette såkalte prorataansvaret er ufravikelig. Med det menes at det ikke er adgang til å vedtektsfeste noen annen form for ansvar mellom sameierne, for eksempel solidarisk ansvar. Jeg antar at det da heller ikke er adgang til å avtale et solidarisk ansvar i hvert enkelt lånetilfelle.
Regelen om sameiernes ansvar innebærer også at dersom en kreditor mottar dekning for en sameieres andel kan han ikke kreve ytterligere beløp av denne sameier selv om andre ikke betaler sin andel. Dette gjør at delinnbetaling som bare skal ha virkning for en sameier må kreve samtykke fra kreditor.
Av samme grunn må et sameie kunne nekte å motta et beløp for slik delinnfrielse dersom innfrielse med slik virkning er umulig å oppnå hos kreditor. I sin alminnelighet må en kreditor godta en ekstraordinær nedbetaling av lånet, men avtalen med kreditor må også godta at nedbetalingen kan gjennomføres slik at de aktuelle sameiere fritas fra debitoransvaret. I motsatt fall kan kreditor hevde at innbetalingen bare reduserer lånebeløpet i seg selv og at den eneste virkningen av delinnfrielsen er at hver av sameiernes andel av lånet blir redusert.
3. Sameiets vedtekter har bestemmelser om fordeling og betaling av fellesutgifter
Hvis avtalen med kreditor tilsier eller kreditor samtykker til at de sameiere som ønsker det med befriende virkning kan innfri sin forholdsmessige andel av et felleslån, blir det spørsmål om eierseksjonsloven overhode tillater slik form for betaling av felleskostnader og i tilfelle på hvilke vilkår det kan skje.
Bestemmelser om fordelingen av fellesutgiftene, det vil si at fellesutgiftene skal betales etter en bestemt fordelingsnøkkel, kan etter mitt skjønn ikke påberopes som grunnlag for en løsning av spørsmålene. Ved nedbetaling av en sameiers andel av et felleslån forrykkes ikke fordelingsnøkkelen. Det er bare forfallstidspunktet for denne andelen som forandres.
Krav om nedbetaling av en sameiers forholdsmessige andel av slikt felleslån innebærer at sameier fremsetter krav om å få betale et enkelt felleskostnadselement på en annen måte enn det som er fastsatt i sameiet. Det avgjørende må derfor være om det er fastsatt noe spesielt om på hvilken måte og til hvilket tidspunktet betaling av fellesutgifter skal skje.
4. Den enkelte sameier kan ikke kreve å få endre betalingen av fellesutgifter
Den eneste bestemmelsen i eierseksjonsloven som omhandler dette er §23 tredje ledd. Det fastslås her at den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene.
Denne bestemmelsen innebærer at eierseksjonsloven gir en normalløsning som gjelder med mindre styret eller sameiermøtet har fastsatt en annen måte å innbetale fellesutgiftene på.
Etter mitt skjønn må det omfatte adgang til å fastsette avvikende bestemmelser for betaling av hele fellesutgiftsbeløpet og adgang til å fastsette avvikende betaling for et enkelt fellesutgiftselement, for eksempel den andel som gjelder nedbetaling av et felleslån.
Dette innebærer at en sameier etter mitt skjønn ikke kan kreve å få innbetale hele eller deler av seksjonens fellesutgifter på en annen måte enn det som er fastsatt, herunder nedbetale sin forholdsmessige andel av et felleslån, uten særskilt samtykke til det fra enten styret eller sameiermøtet.
5. Eierseksjonsloven har ingen bestemmelse med krav om vedtak på sameiermøte med to tredjedels flertall
Når eierseksjonsloven åpner for at det kan fastsettes avvikende regler for betalingen av fellesutgifter som kan omfatte beslutning om nedbetaling av et felleslån blir det spørsmål om på hvilke vilkår det kan skje.
Styret har adgang til å fatte alle avgjørelser som kan tas av sameiermøtet med alminnelig flertall. Det vil si alle avgjørelser som kan sies å omfatte alminnelig forvaltning og vedlikehold.
Det blir da spørsmål om sameiermøtet kan treffe avgjørelse i saken med alminnelig flertall eller kvalifisert flertall, det vil si minst to tredjedeler av de avgitte stemmer. Dersom sameiermøtet kan treffe avgjørelsen med alminnelig flertall har også styret i utgangspunktet adgang til ta avgjørelsen.
Bestemmelsen om hvilke vedtak som krever kvalifisert flertall står i eierseksjonsloven §30 2.ledd. Etter mitt skjønn omfatter denne bestemmelse andre forhold enn adgangen til å endre bestemmelsene om betaling av fellesutgifter.
Eierseksjonsloven har ingen regel om at gjennomføring av vedtak kan hindres fordi et vedtak medfører vesentlige ulemper for enkelte sameiere. Et slikt vedtak vil trolig heller ikke stride mot eierseksjonslovens §32 om mindretallsvern eller være i strid med alminnelige likhets- og rettferdsprinsipper. Så lenge sameiet ikke treffer vedtak som endrer fordelingsnøkkelen for fellesutgifter hindrer etter mitt skjønn ikke disse regler sameiet i å vedta regler som utelukkende gjelder selve betalingen av fellesutgifter.
Det ovenstående innebærer at sameiet kan treffe avgjørelser som gir adgang til å nedbetale andel av felleslån med alminnelig flertall på sameiermøte. Det innebærer at styret i utgangspunktet også kan fatte et slikt vedtak. Selv om styret har slik adgang har styret likevel ingen plikt til å gjøre dette. Det er ikke avgjørende at mange sameiere ønsker dette eller fremsetter krav om at styret treffer slikt vedtak. Styret har en selvstendig avgjørelsesmyndighet og de som er misfornøyd får velge nye styremedlemmer når det blir anledning til det.
Noe annet er at styret må rette seg etter et krav fra tilstrekkelig mange sameiere om at det skal innkalles til et ekstraordinært møte til behandling og avgjørelse av spørsmålet. Treffer sameiermøtet et gyldig vedtak om dette må styret rette seg etter vedtaket.
6. Krav om vedtektsendring
I de fleste sameier har vedtektene en bestemmelse om hvordan fellesutgiftene skal betales. for eksempel at de skal innbetales ved innkreving av et akontobeløp. Dette er etter mitt skjønn ikke bare en formforskrift og når sameiet først har valgt å fastsette bestemmelser om dette i vedtektene kan verken styret eller sameiermøtet treffe andre bestemmelser om det samme forholdet.
Endring av bestemmelsen må skje på samme måte som vedtak av bestemmelsen. I slike tilfeller er det likevel nødvendig med vedtak på sameiermøte med kvalifisert flertall som for vedtektsendring.
Etter mitt skjønn kommer ingen av de bestemmelser som krever tilslutning fra de sameiere som berøres eller som krever tilslutning fra alle sameierne, til anvendelse.
7. Oppsummering
En sameier kan ikke uten videre kreve å få innbetale sin andel av et felleslån. Når det ikke er fastsatt bestemmelser om betaling av fellesutgifter i vedtektene kan sameiermøte med alminnelig flertall eller styret ta avgjørelsen om slike forhold. En sameier kan ikke kreve seg uforbundet av slik avgjørelse fordi avgjørelsen medfører vesentlig ulemper for vedkommende.
Når det er fastsatt vedtektsbestemmelse om betaling av fellesutgifter kan sameier ikke kreve å få nedbetalt sin andel av et felleslån med mindre dette bestemmes av sameiermøtet med kvalifisert flertall. Sameiermøtevedtak eller vedtektsbestemmelse om dette krever ikke tilslutning fra de sameiere vedtaket berører.
Vedtak om rett til individuell nedbetaling av seksjonens andel av felleslån betinger under enhver omstendighet av avtalen med kreditor gir sameiet rett til å foreta slik nedbetaling med den ønskede virkning.