Alle som har en eller annen form for funksjonshemming har krav på både å bli behandlet på lik linje med funksjonsfriske og at det tas tilbørlig hensyn til at de er funksjonshemmet. Dette gjelder også for funksjonshemmede som bor i borettslag, boligaksjeselskaper og eierseksjonssameier. Spørsmålet er bare hva dette betyr i det praktiske liv. Jeg vil bare omhandle personer med fysisk funksjonshemming. Psykisk funksjonshemming reiser også enkelte andre spesielle spørsmål som jeg ikke får anledning til å komme inn på i denne artikkelen.
De reglene jeg redegjør for og de synspunktene jeg fremmer gjelder i alle typer boligselskaper; eierseksjonssameier, borettslag og boligaksjeselskaper. Reglene får samme anvendelse overfor alle beboere, Med beboer mener jeg både seksjoneier, andelseier, aksjonær, deres husstandsmedlemmer, leietakere og fremleietakere.
Funksjonshemming i seg selv er i utgangspunktet ingen begrunnelse for å nekte godkjenning ved salg, utleie eller fremleie til ny beboer. Styret kan heller ikke nekte en beboer å ha eller ta opp et nytt husstandsmedlem som er funksjonshemmet. Det gjelder uansett om den funksjonshemmede er et barn, voksen, ung eller gammel.
Grunnlaget for å nekte godkjenning måtte i tilfelle være at funksjonshemmingen ville bli til skade, sjenanse eller annen ulempe for boligselskapet eller de øvrige beboerne. I så tilfelle måtte ulempene under enhver omstendighet være av mer enn bare følelsesmessig art. Innvendinger av estetisk karakter er relevante, men det skal mye til før disse blir avgjørende. Noe annet er at styret kan stille visse objektive vilkår for godkjenning og kan meddele avslag dersom vilkårene ikke etterkommes. Det skal jeg redegjøre for senere i artikkelen.
Det kan med andre ord ikke stilles spesielle krav til funksjonsdyktighet verken hos andelseier, aksjonær, seksjonseier, deres husstandsmedlemmer, fremleietakere eller leietakere. Jeg skulle anta at vedtektsbestemmelser som på en eller annen måte utelukker eller begrenser funksjonshemmede også må kunne anses for å være ugyldige. En funksjonshemming forårsaket av en ulykke og sykdom kan innebære at man ikke klarer å følge opp praktiske forpliktelser i boligselskapet, for eksempel trappevask og deltagelse på dugnad. Dette utgjør ikke vesentlig mislighold. Dette kan synes selvsagt, men er det ikke alltid i praksis.
En funksjonshemmet kan ikke kreve at boligselskapet tilpasser verken fellesareal eller leilighet slik at den passer til den funksjonshemmedes behov. Slike tiltak må den funksjonshemmede søke om tillatelse til, og det kan stilles krav om at de må gjennomføres for den funksjonshemmedes regning og risiko. Husleieavtaleloven § 5-4 og eierseksjonsloven § 21 2. ledd har en bestemmelse om dette som lyder:
Leier av bolig kan med utleierens godkjenning gjennomføre de tiltak på eiendommen som er nødvendige på grunn av leierens eller husstandsmedlemmenes funksjonshemming.
Den funksjonshemmede har altså krav på å få foreta endringer dersom vilkårene er tilstede. Styret i boligselskapet kan ikke gi avslag på søknaden uten å ha saklig grunn til det. I slike tilfeller skal det mye til for at det foreligger saklig grunn til avslag. Boligselskapets og de øvrige beboernes interesser skal vurderes i forhold til den funksjonshemmedes interesse av å kunne bli boende i sin leilighet. I min praksis har jeg ikke sett noe tilfelle hvor det har foreligget saklig grunn til avslag.
Lovbestemmelsen omfatter endringer både på utvendig og innvendig fellesareal og inne i leiligheten. Dette følger av at lovbestemmelsen benytter uttrykket "eiendommen". De ønskede endringene kan være av forskjellig art og de kan bli ganske omfattende. Vilkåret er at endringene må være "nødvendige". Kravet om at endringene skal være nødvendige innebærer i praksis at alle tiltak kan gjennomføres med mindre det kan anføres en saklig grunn til å nekte de enkelte tiltakene. Endringene kan gjelde fjerning av dørstokker, montering av spesielle døråpnere, trappeheis for rullestol, ombygging av inngangsparti til leilighet og/eller oppgang, bygge utvendige ramper for rullestol eller endringer tilknyttet fellesrom, for eksempel vaskeri.
I den utstrekning det er nødvendig må søkeren sørge for å inngi nødvendig melding eller innhente nødvendige offentlige godkjenninger, for eksempel fra plan- og bygningsetat, til å gjennomføre endringene. Styret må kunne forlange at alle slike meldinger er avgitt og tillatelser innhentet før søknaden tas til behandling.
Avveiningen av de forskjellige hensyn kan videre medføre at en søknad innvilges under forutsetning av at de omsøkte tiltakene modifiseres noe slik at de blir mindre skjemmende.
Den funksjonshemmede bærer ansvaret for at alle installasjonene blir fjernet ved fraflytting eller dersom behovet ikke lenger er til stede. Dette gjelder også tilbakeføring av bygget til opprinnelig standard. Dette gjelder også for endringer som gjennomføres på fellesareal. Med tilbakeføring til opprinnelig standard mener jeg at innretninger blir fjernet på en mest mulig skånsom måte og at beboeren påtar seg ansvaret for at alle merker og sårskader etter montering blir utbedret. Dette kan for eksempel omfatte nyplanting av blomsterbed tilsvarende det som var til stede før rullestolrampe ble montert.
I mange tilfeller er det den avdeling i kommunen som er ansvarlig for tjenester til funksjonshemmede, som søker på vegne av den funksjonshemmede og som skal gjennomføre endringene og bære kostnadene forbundet med alle tiltakene. Etter mitt skjønn bør boligselskapet da også sørge for at kommunen blir medansvarlig for tiltakene.
I svar på søknad om endring av leilighet eller fellesareal bør styret
- forutsette at det er gitt uttømmende opplysninger om tiltakene
- forutsette at alle tiltakene gjennomføres for søkerens regning og risiko
- forutsette at tiltakene gjennomføres med minst mulig sjenanse og ulempe for andre
- forutsette at alle tiltakene fjernes og at bygget tilbakeføres til opprinnelig standard etter bruk og
- be om skriftlig bekreftelse på at alle vilkårene for endringene er godtatt.
Styret kan kreve at det blir gitt melding til styret om at monteringen er sluttført slik at den styret bemyndiger kan få etterse arbeidene.
Det ovenstående innebærer at den viktigste grunnen til at styret i et boligselskap kan nekte samtykke til de endringene som søkes gjennomført er at søkeren ikke vil godta de kravene til gjennomføring og ansvar forbundet med tiltakene som er beskrevet ovenfor. Dette må gjelde i alle de tilfeller der tiltakene kan gjennomføres uten at det innebærer at andre beboere ikke oppnår noe eller mister rettigheter.
Det blir straks vanskeligere å akseptere endringer som innebærer at den funksjonshemmede forfordeles i forhold til andre beboere. Det typiske er at den funksjonhemmede ber om å få reservert en parkeringsplass i de tilfeller der det ikke er nok parkeringsplasser til alle som ønsker det.
I eierseksjonssameier får etter mitt skjønn bestemmelsen i eierseksjonsloven §19 5.ledd anvendelse i slike tilfeller. Det fremgår av bestemmelsen at det kan vedtektsfestes "midlertidig enerett for en eller flere sameiere til bruk av bestemte deler av fellesarealene og om vilkårene for slik enerett.". Uttrykket "midlertidig enerett" innebærer at retten må begrenses til å gjelde så lenge behovet er til stede eller så lenge vedkommende er bosatt i eierseksjonssameiet. Slike saker kan altså ikke avgjøres av styret, men må tas opp som en sak med forslag til endring av vedtektene på sameiermøtet.
Vi har ingen tilsvarende bestemmelse for borettslag eller boligaksjeselskaper. I disse selskapene blir det spørsmål om avgjørelsen av en slik sak kan anses for å utgjøre "vanlig vedlikehold og forvaltning". I så tilfelle kan styret ta beslutning om tildeling av rettigheter. Dette må avgjøres etter en konkret vurdering av forholdene i det enkelte boligselskapet. Skulle avgjørelsen gå ut over det som må anses for vanlig forvaltning og vedlikehold krever avgjørelsen vedtak fattet med alminnelig flertall på generalforsamling i borettslag og boligaksjeselskaper.
Dette er ikke akkurat beskrivelse av en smidig fremgangsmåte i forhold til den funksjonshemmedes behov. Kanskje ville det være mer praktisk å innvilge en slik søknad, men ta forbehold om at retten bortfaller og at saken må behandles på nytt dersom en beboer protesterer og krever at saken skal behandles på sameiermøte eller generalforsamling.
Avslutningsvis vil jeg gjerne gi uttrykk for at så lenge den som behandler en søknad om godkjenning av et tiltak fra en funksjonshemmet, tenker på hva han ville gjort dersom hun eller han selv var funksjonshemmet tror jeg det sjelden vil oppstå problemer i praksis.