Den 1.9.2009 trer endringer i husleieloven i kraft. Loven sondrer mellom tidsbestemte (utløp til en fast tid) og tidsubestemte (oppsigelige) leiekontrakter. De tidsbestemte kan ikke sies opp i leietiden, de løper fast frem til utløpsdato. Dette er ofte gjenstand for misforståelse hos leietakere til bolig, som tror at en tidsbestemt kontrakt kan sies opp med vanlig varsel også i leietiden.
For å tydeliggjøre dette forhold er husleielovens § 9-2, første og annet ledd endret slik at man nå krever at det i en tidsbestemt kontrakt eksplisitt skal opplyses om at leieavtalen ikke kan sies opp i den avtalte leietid, og at en tidsbestemt leieavtale kan sies opp i leietiden dersom utleier har forsømt sin opplysningsplikt. Bestemmelsen gjelder bare for boligleieforhold, men kan også være fornuftig å følge ved næringsleiekontrakter.
Tidligere var utleiers anledning til å kreve dekket utgifter i tillegg til leien i boligleieforhold begrenset til avregning av elektrisitet og brensel, jfr. lovens § 3-1. Etter lovendringen kan utleier nå også kreve dekket vann- og avløpsutgifter forutsatt at forbruket betales etter målt forbruk og ikke etter areal.
I bestemmelsene om opptak i husstand, fremleie av del av bolig, fremleie ved midlertidig fravær, samt fremleie for resttiden ved tidsbestemt leieavtale (lovens §§ 7-1, 7-3, 7-4 og 7-5), har man nå eksplisitt ført inn at utleier kan nekte samtykke til de nevnte disposisjoner dersom husrommet klart blir overbefolket. I praksis har nok dette vært rettstilstanden også før lovendringen, men nå er det blitt tydeliggjort.
I § 3-5 er det nå lovfestet at utleier skal dekke kostnaden med å opprette depositumskonto. Det er også kommet prosessuelle endringer i regelverket om depositum som jeg ikke går nærmere inn på her.
Det er i § 5-3 fastlått at det er leier som skal foreta funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing m.v. av røykvarsler og slukningsutstyr.
Ut over dette er det endringer i bestemmelsene om deponering av omtvistet leie, i bestemmelsene om boliger til vanskeligstilte på boligmarkedet m.v., samt at det ved takstnemdsfastsettelse av omtvistet leie er innført rett til å kreve ny takst på bestemte vilkår, jfr. § 12-2, 2 og flg. ledd.
På grunn av endringene er det all grunn til å gå gjennom de kontraktsmaler som benyttes, spesielt ved boligutleie.
Dersom du har spørsmål ta kontakt med advokat Ivar A. Barstad.